최근 몇 달 동안 새로운 정책 때문에 부동산 시장이 들썩거리고 있습니다.

개정된 법으로 혼란을 겪으시는 분들도 계시고, 발 빠르게 대처하셔서 오히려 이익을 보신 분들도 계실 듯합니다.

부동산은 우리가 살아가는 데에 꼭 필요한 의식주 중 하나이기도 하고, 다른 물건들에 비해 금전적 규모와 가치가 크다 보니 부동산 관련 문제가 발생하면 다른 때보다 더욱 마음이 쓰이기 쉽습니다.

오늘 다루어 볼 주제는 ‘명도소송’입니다.

아마 이 글을 보고 계신 분들 중에서도 임차인과의 갈등으로 인해 고민하시다가 명도소송을 검색해서 오게 되신 분들이 계시리라 생각이 됩니다.

명도소송이란, 건물에 대한 임대차 계약이 만료 및 해지되어서 임차인이 장소를 비워줘야 함에도 불구하고, 나가지 않겠다며 눌러 앉아 버렸을 때 이를 해결하기 위한 강제적 수단입니다.

계약에 따르지 않는 임차인을 법의 힘으로 내보내는 셈인데요, 이러한 명도소송과 관련된 광주 부동산 변호사의 사례를 살펴보며 명도소송의 순서 및 주의사항 등도 함께 알아보겠습니다.

어렵사리 이룬 '내 건물 마련'의 꿈이었지만, 임차인과의 갈등으로 오히려 더 곤란한 상황에 빠지는 일이 적지 않습니다.

명도소송 예시 사례

A씨는 소위 말하는 ‘금수저’ 출신은 아니지만 젊은 시절부터 금전을 꼼꼼히 관리하며 재산을 착실하게 불려 나갔습니다.

이 덕분에 은퇴할 나이 쯤에 작은 상가를 하나 구입할 수 있었습니다.

A씨는 자신이 직장에 다니는 동안은 세를 주고, 2년 뒤 은퇴하고 나면 그때부터는 본인이 직접 상가에 들어가 가게를 운영할 계획을 가지고 있었습니다.

광주광역시 충장로 부근에 있는 상가였기 때문에 유동인구가 적지 않은 편이라 금세 임차인을 구할 수 있었습니다.

A씨는 임차인 B씨와 2년 간의 월세 계약을 체결했고, 1년 동안은 아무런 문제 없이 월세가 입금되며 시간이 순조롭게 흘러갔습니다.

그런데 어느날부터 임차인 B씨가 본인의 경제적 상황을 이유로 월세 입금을 차일피일 미루기 시작했습니다.

A씨도 처음에는 ‘좀 늦을 수 있지’라고 생각하며 크게 재촉하지 않았는데, 월세를 내지 않고 지나가는 시간이 점점 길어지면서 어느새 10개월째 월세가 입금되지 않은 채 시간이 흘렀습니다.

결국 A씨는 B씨에게 ‘이렇게 월세가 오래 밀리면 나도 어쩔 수 없다. 상가를 비워달라’고 요구했습니다.

하지만 B씨는 들은 척도 하지 않고 해당 상가를 비워줄 생각도 전혀 없어 보이는 상황입니다.

입차인을 무작정 힘으로 끌어낼 수도 없는 노릇이기에, 임대인으로서는 속만 끓이게 됩니다.

해결책은 명도소송

우선 한 가지 주의하실 점이 있습니다. 임차인이 점유 중인 공간에 강제로 난입한다면 임대인이라고 할지라도 ‘주거침입죄’의 적용을 받아 형법상 처벌을 받게 될 수 있습니다.

따라서 아무리 임차인이 임대료를 밀린 상황이거나 계약 만료 후에도 나가지 않는 상황이라고 하더라도 감정적으로 대응하시기보다는 법적 해결책을 먼저 찾으시는 것이 안전합니다.

일반적으로 임차인이 3분기 이상 임대료를 지급하지 않았을 경우 임대차 계약서에 따라 계약 해지 통고를 할 수 있습니다.

계약 해지가 통고되고 나면 명도소송을 제기할 수 있는데요, 위 사례의 A씨 같은 경우 임차인 B씨가 3분기 이상 임대료를 내지 않았기 때문에 계약 해지 통고 후 명도소송을 진행할 수도 있고, 임대차 계약 기간 자체가 두 달 밖에 남지 않았기 때문에 계약 만료 후 갱신을 거절하며 명도소송을 제기할 수도 있습니다.

1. 계약 해지 통고 후 명도소송

● 임대인 A씨는 임차인 B씨에게 계약 해지 통고를 내용으로 하는 내용증명을 발송합니다.

● 점유이전금지가처분신청을 통해 임차인 B씨가 타인에게 불법적으로 상가의 점유를 이전하는 행위를 방지합니다.

(명도소송은 ‘실제 점유자’를 대상으로 소송을 제기해야 합니다. 만일 도중에 임차인이 제3자에게 불법적으로 점유를 넘겨버리면, 제3자를 대상으로 명도소송을 처음부터 다시 진행해야하는 불상사가 발생할 수 있습니다.

따라서 본격적인 명도소송 진행 전, 변호사와 상의해 반드시 점유이전금지가처분을 먼저 신청해야 합니다.

점유이전금지가처분 결정이 난 이후에는 결정문을 받은 지 14일 내로 해당 부동산이 점유이전금지가처분 된 부동산임을 공시하는 절차를 거쳐야만 합니다.

이를 ‘집행’이라고 하는데요, 집행일 당일에는 변호인과 두 명의 증인이 동석해야 합니다.)

● 명도소송에서 승소 판결을 이끌어낸 뒤, 집행문을 받고 부동산을 인도받습니다.

명도소송을 진행하기 전 계약이 우선 해지 및 만료되어야 하고, 점유이전금지가처분신청 및 집행 등

법적 절차에 따라 순차적으로 진행해야 손해를 막을 수 있습니다.

2. 계약 갱신 거절 후 명도소송

이 경우에도 기본적으로는 바로 위의 해지통고 후 명도소송과 절차는 같습니다.

다만 처음에 보내는 내용증명에 계약 갱신 거절의 내용을 담아야 합니다.

또한, 이 경우에는 상가건물임대차보호법에서 정해놓은 기간 내에 임대인이 임차인에게 계약 갱신을 하지 않겠다는 의사를 표시해야 합니다.

갈팡질팡하다가 이 기간을 넘겨버리면 보증금으로 인해 임대인이 금전적 손해를 볼 수 있기 때문에 계약 갱신 거절 후 명도소송을 고민하고 계시다면 신속히 변호인과 상담하신 뒤 관련 절차를 밟으시는 것이 좋겠습니다.

명도소송은 결국 부동산의 ‘가치’와 관련된 싸움입니다.

사용하여 이익을 볼 수 있는 부동산을 임차인이 부당한 방법으로 점유 및 사용하고 있는 상황이기 때문에 명도소송을 지체할수록 임대인 입장에서는 손해를 보는 기간이 길어지는 셈입니다.

그러므로 임대료가 제대로 지급되지 않거나 임대차 계약 종료 이후에도 임차인이 장소를 반환하지 않는다면 광주 부동산 변호사와 상의하시어 해결책을 찾으시길 당부드립니다.